Hamburg: Internationales Interesse trifft auf Stabilität
Hamburg ist die zweitgrößte Stadt Deutschlands und ein bedeutender Immobilienstandort. Dennoch investieren internationale Anleger seltener in Hamburger Objekte als in Berlin, München oder Frankfurt. Immobilienexperte Peter Axmann erläutert die Besonderheiten der Hansestadt – und damit des Heimatmarkts der Bank.
28. Oktober 2025 | Lesedauer 3 Minuten
Fokus internationaler Investoren
Ausländische Investoren beteiligen sich deutschlandweit im Zehnjahresdurchschnitt zu etwas über 40 Prozent an Immobilientransaktionen. Hamburg erreicht diesen Wert nicht ganz und liegt typischerweise im mittleren Dreißiger-Bereich. Im ersten Halbjahr 2025, in dem insgesamt nur wenige Transaktionen stattfanden, lag der Anteil mit Beteiligung internationaler Investoren sogar unter 20 Prozent.
Ein Grund liegt in der internationalen Wahrnehmung deutscher Märkte. Ausländische Investoren fokussieren sich primär auf bekanntere Standorte und besonders liquide Märkte: Berlin als größte Stadt und Hauptstadt wurde vor etwa 15 Jahren als Investitionsstandort entdeckt und im Vergleich mit London und Paris als günstig erachtet. Frankfurt punktet als Finanzzentrum und internationales Drehkreuz, München als wirtschaftsstarke Metropole mit hoher touristischer Attraktivität. Obwohl Hamburg nach Berlin die höchste Einwohnerzahl hat, steht die Hansestadt bei internationalen Investoren weniger im Fokus.
Stabilität statt Volatilität
Hamburg ist vor allem bei langfristig orientierten Kapitalanlegern beliebt, denn die Hansestadt zeichnet sich durch eine organische Mietentwicklung aus. Die Spitzenmieten bewegen sich typischerweise zwischen 28 und 35 Euro pro Quadratmeter und zeigen dabei eine geringe Volatilität. Während in Frankfurt deutlich größere Ertragsmöglichkeiten, aber auch entsprechende Risiken bestehen, bietet Hamburg weniger Marktschwankungen und mehr Stabilität. Ein Grund für Hamburgs Stabilität ist die breite Wirtschaftsstruktur. „In Hamburg stehen nur wenige Flächen leer, und spekulatives Bauen ist selten. Zudem sind hier Unternehmen aus vielen Branchen aktiv“, erklärt Axmann. Der Hamburger Hafen ist der größte Seehafen Deutschlands und zählt zu den größten Europas. Der Flugzeughersteller Airbus und weitere Industrie- und Logistikunternehmen sind hier angesiedelt und auch die Medienbranche ist stark. Diese Vielfalt macht die Metropolregion Hamburg weniger anfällig für sektorale Schwankungen.
Der Hamburger Immobilienmarkt gilt bei vielen Marktteilnehmer:innen als eher langweilig. Das liegt zum Beispiel daran, dass die Spitzenmieten eine geringere Volatilität aufweisen als in manch anderen deutschen Großstädten. Besonders in eher unsichereren Marktphasen ist der Hamburger Markt daher tendenziell beliebter.
Peter Axmann, Co-Head of Commercial Real Estate
Value-Add-Strategien im Fokus
Internationale institutionelle Investoren interessieren sich aktuell zunehmend für Value-Add-Immobilien – also für Objekte mit Entwicklungspotenzial. Sie suchen günstige Einstiegsmöglichkeiten, um kurz- bis mittelfristig attraktive Renditen zu erzielen. Während der letzten großen Finanzkrise in den Jahren 2008/2009 wurden beispielsweise im Zuge einer Privatisierungswelle diverse Wohnportfolios kommunaler Wohnungsgesellschaften gekauft und zu größeren Portfolios verschmolzen. Diese wurden dann gewinnbringend wieder veräußert. Diesem Ansatz folgend, sehen wir auch heute wieder Interesse insbesondere angelsächsischer Investoren an solchen Portfolios.
Die Freie und Hansestadt Hamburg hat die Privatisierungstendenzen seinerzeit nicht verfolgt und verfügt daher über eine besondere Struktur des Wohnungsmarktes: Die städtische SAGA Unternehmensgruppe besitzt über 140.000 Wohneinheiten, hinzu kommen starke Genossenschaften mit weiteren etwa 140.000 Wohnungen. Während in anderen deutschen Städten große Wohnungsbestände privatisiert wurden und heute teilweise für internationale Investoren verfügbar sind, sind solche Portfolios in Hamburg nicht am Markt.
Fazit: Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten zählt Hamburg zu den weniger volatilen und damit solideren Immobilienmärkten. Peter Axmann resümiert: „Für international ausgerichtete Investoren, die meist auf schnellere Wertsteigerungen und größere Portfoliotransaktionen setzen, mag Hamburg weniger interessant erscheinen. Von langfristig orientierten Anlegern, etwa Versicherungen, Family Offices oder Pensionskassen, wird die Hansestadt hingegen oft bevorzugt“.