Immobilienmärkte:
„Erste Anzeichen einer Erholung“
Der Markt für gewerbliche Immobilien war zuletzt herausfordernd. Der rasante Zinsanstieg im Jahr 2022 hatte den gesamten Markt ausgebremst und zu einem massiven Rückgang der Transaktionen geführt. Inzwischen sind die Leitzinsen wieder gesunken und Peter Axmann, unser Leiter Immobilienkunden, erläutert die Auswirkungen für die Gewerbeimmobilienmärkte.
17. Dezember 2024 | Lesedauer 5 Minuten
Die EZB hat im laufenden Jahr mehrfach die Leitzinsen gesenkt – macht sich das an den Immobilienmärkten bemerkbar?
Peter Axmann: Die Marktsituation insgesamt ist zwar noch schwierig, aber wir sehen Licht am Ende des Tunnels. Die vier Zinssenkungen der EZB in diesem Jahr waren ein positives Signal, allerdings waren sie im für die Immobilienfinanzierung entscheidenden langfristigen Bereich bereits weitgehend eingepreist. Gleichwohl befinden wir uns derzeit mit einem Zinssatz von drei bis vier Prozent historisch gesehen auf einem normalen Niveau.
Fast noch wichtiger ist die zunehmende Überzeugung der Marktteilnehmer, dass der Zinshöhepunkt hinter uns liegt und sich das Zinsniveau stabilisiert. Das gibt den Investoren wieder mehr Sicherheit und ermöglicht ihnen verlässlichere Kalkulationen für potenzielle Projekte.
Die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland blieb im Jahr 2024 unter den Erwartungen. Gibt es bei den Gewerbeimmobilien Assetklassen, die besonders konjunkturabhängig sind?
Peter Axmann: Ja, Büroimmobilien sind beispielsweise von der schwachen Konjunktur besonders betroffen. Viele Unternehmen haben ihre Entscheidungen über Neuanmietungen oder Expansionen vorerst zurückgestellt. Hinzu kommt ein geschätzter Rückgang des Flächenbedarfs von 15 bis 20 Prozent durch Home-Office. Diejenigen Unternehmen, die doch einen Umzug planen, schauen nach modernen und energieeffizienten Büroflächen in Top-Lagen – hier übersteigt die Nachfrage derzeit deutlich das Angebot. Das wird auch mittelfristig so bleiben, da diverse Projektentwicklungen in den vergangenen Jahren aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten gestoppt oder sogar aufgegeben wurden. Anders sieht es bei älteren Büroobjekten in Randlagen aus. Hier sind bereits heute mangelndes Mieterinteresse und Leerstände zu verzeichnen, da Unternehmen in ESG-konforme Räumlichkeiten ziehen wollen, auch, um etwas für die eigene Klimabilanz zu tun.
Wie sieht es bei den Wohnimmobilien aus?
Peter Axmann: Wohnimmobilien sind und bleiben aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs begehrt. In Deutschland fehlen derzeit rund eine halbe Million Wohnungen, so dass wir hier sogar schon wieder leicht steigende Preise erwarten. Insbesondere internationale Investoren schauen derzeit auf kleinere und mittlere Wohnungsbestände, um sie zu größeren Portfolios zu bündeln und später mit höheren Mieten und Gewinn zu verkaufen.
Bei den Marktteilnehmern verfestigt sich die Überzeugung, dass der Zinshöhepunkt hinter uns liegt und sich das Zinsniveau stabilisiert – damit werden für Investoren wieder verlässlichere Projektkalkulationen möglich.
Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden
Die HCOB finanziert neben Wohn- und Büroimmobilien auch Hotels und Handelsimmobilien sowie zuletzt auch vermehrt Logistikimmobilien. Wie sind Ihre Erwartungen für diese Assetklassen?
Peter Axmann: Der Hotelimmobilienmarkt hat sich sehr gut erholt und zeigt, dass der Wertverlust der Hotels sehr stark pandemieinduziert war. Bei Einzelhandelsobjekten müssen wir differenzieren: Nahversorgungszentren mit Produkten des täglichen Bedarfs sind stabil, während es große Shoppingcenter nach wie vor schwer haben.
Der Logistiksektor hat sich tatsächlich sehr gut entwickelt, getrieben durch den wachsenden Onlinehandel, die Nachfrage nach Verteilzentren und die Notwendigkeit der Vorratshaltung. Wir stellen jedoch fest, dass die Vermietungszeiten in dieser Nischen-Assetklasse inzwischen länger werden und die Mieten stagnieren. Das liegt unter anderem daran, dass der Onlinehandel nicht mehr so stark wächst wie bisher und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung dämpfend wirkt.
Welche Rolle spielen internationale Investoren im aktuellen Marktumfeld?
Peter Axmann: Internationale Investoren, vor allem aus dem angelsächsischen und asiatischen Raum, zeigen großes Interesse am deutschen Markt. Viele warten auf einen guten Einstiegszeitpunkt und darauf, dass die Preise ihren Boden gefunden haben. Es finden auch wieder mehr Transaktionen statt, allerdings liegen die gebotenen Preise derzeit meist noch unter den Erwartungen der Verkäufer. Zudem gibt es Investoren, die schon seit über einem Jahr auf Notverkäufe spekulieren, zu denen es bisher jedoch nur in Einzelfällen kommt.
Wie geht es weiter am Markt für Gewerbeimmobilien?
Peter Axmann: Wir gehen davon aus, dass 2025 ein Übergangsjahr sein wird, in dem die Investoren zunehmend Vertrauen in den Markt gewinnen und wieder aktiver werden. Sofern Zinsen sowie Inflation stabil bleiben und es keine weiteren negativen geopolitischen Ereignisse gibt, erwarten wir eine vollständige Erholung im Jahr 2026. Auf eine Marktbelebung sind wir mit unserer Kapitalstärke und unserem erfahrenen Immobilien-Team sehr gut vorbereitet.